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北部都會區發展再有新進展。隨着北都專屬法例公眾諮詢結束，政府計劃於 6 月向立法會匯報諮詢結果，並爭取在年中提交主體法例草案，目標是透過簡化規劃、地政及工程程序，為北部都會區發展「拆牆鬆綁」。

與此同時，牛潭尾分區計劃大綱草圖亦已獲行政長官會同行政會議核准，區內將規劃發展牛潭尾大學城、第三所醫學院及綜合醫教研醫院。對於關注新界北發展、置業部署及長線投資的人士而言，這些規劃不但反映北都發展逐步落地，亦有機會重新塑造新界北生活圈及樓市格局。

想了解更多北部都會區整體規劃，可參考：北部都會區概覽｜發展總覽。

北都專屬法例進入關鍵階段

今次北都專屬法例的核心目的，是希望為北部都會區發展提速。過往大型發展項目往往涉及不同部門、規劃程序、地政審批、工程安排及土地補償等多個環節，流程繁複，令項目推展時間較長。

根據現時公布方向，北都專屬法例主要有三大目標：

第一，進一步為規劃和地政程序「拆牆鬆綁」；
第二，加快工程建設；
第三，支援產業營運及跨境要素流動。

簡單來說，政府希望透過一套較具針對性的法律框架，減少發展過程中的行政阻力，令北部都會區由規劃概念，逐步走向實際落地。

這對樓市的意義在於，當政策、基建、產業及公共配套開始有更清晰的推進節奏，市場對區內長遠發展的信心亦會逐步提升。

六大附屬法例方向：為北都發展「拆牆鬆綁」

根據現時資料，北都專屬法例擬在六大範疇訂立附屬法例，包括：

1. 簡化城市規劃程序
2. 加快支付收回土地補償
3. 便利採用創新建築技術
4. 簡化申請建築噪音許可證的程序及要求
5. 便利及管理跨境要素流動
6. 就指定地區成立法定公司

這些方向反映北都發展不只是單純增加土地供應，而是希望同步處理工程、產業、跨境合作及城市管理等問題。

對置業人士而言，北部都會區的吸引力，不單來自未來房屋供應，更重要是區內是否能夠形成完整生活圈、產業圈及就業圈。若相關法例能夠有效縮短審批及工程時間，將有助加快區內配套落成，提升整體居住及投資價值。

如想進一步了解北部都會區不同功能區定位，可延伸閱讀：北部都會區四大區域規劃。

牛潭尾分區大綱圖獲核准，規劃面積約 547 公頃

除了北都專屬法例外，另一個值得留意的重點，是牛潭尾發展正式進入更清晰的規劃階段。

行政長官會同行政會議已核准牛潭尾分區計劃大綱草圖，規劃面積約 547 公頃。根據規劃，牛潭尾將成為北部都會區內其中一個重要教育及醫療發展節點，重點包括：

• 發展牛潭尾大學城
• 設立第三所醫學院
• 建設綜合醫教研醫院
• 配合鄰近新田科技城及米埔一帶發展
• 提供教育、醫療、科研及生活配套

這代表牛潭尾不再只是傳統新界北地區，而是有機會逐步轉型為結合教育、醫療及科研的綜合發展區。

延伸閱讀：北都醫療懶人包｜牛潭尾聯合教學醫院＋基層醫療設施一文睇清。

牛潭尾大學城如何影響新界北樓市？

牛潭尾大學城的規劃，對新界北樓市可能帶來多方面影響。

首先，教育及醫療配套有助提升區域吸引力。過往不少買家在選擇新界北物業時，會考慮交通、學校、醫療及生活配套是否足夠。若未來大學城、醫學院及醫教研醫院逐步落成，將有助改善區內公共配套形象，吸引更多家庭客、專業人士及長線自住買家留意。

其次，大學城及醫療設施有機會帶動人口流動。學生、教職員、醫護人員、科研人員及相關支援服務人員，均可能形成新的居住及租務需求。這類人口流入，對周邊住宅市場、租務市場及生活消費配套，都有一定支持作用。

第三，牛潭尾鄰近元朗、錦上路、新田、米埔及新田科技城一帶，若未來交通及基建配套逐步完善，區域之間的連接度將進一步提升。對於希望尋找較具發展潛力的新界北物業人士而言，這些地區值得持續關注。

有興趣了解元朗一帶樓盤，可瀏覽 ：元朗住宅樓盤。

新界北樓市潛力：不只是「概念」，而是配套逐步成形

過去市場談及新界北樓市潛力，不少人會將焦點放在「北部都會區概念」之上。不過，今次北都專屬法例及牛潭尾分區大綱圖獲核准，反映相關發展正逐步由概念走向制度、規劃及工程層面。

對樓市而言，真正影響區域價值的因素，通常包括：

• 交通基建是否改善
• 就業機會是否增加
• 教育及醫療配套是否完善
• 區內人口是否持續流入
• 商業及生活配套是否成熟
• 土地用途及城市規劃是否清晰

北部都會區若能逐步建立創科、教育、醫療、商貿及住宅發展的完整結構，將有助改變市場對新界北「距離遠、配套不足」的傳統印象。

當然，買家仍然需要理性分析，不應單憑發展概念入市。不同地段、樓齡、交通、屋苑質素、管理水平及未來供應量，都會影響實際樓價表現。

哪些地區值得置業人士留意？

若從北都發展及牛潭尾大學城角度出發，以下地區值得買家及投資者持續關注：

1. 牛潭尾

牛潭尾是今次規劃焦點之一，未來將發展大學城、第三所醫學院及綜合醫教研醫院。隨着教育及醫療功能加強，區內長遠定位有機會提升。

2. 元朗

元朗本身生活配套成熟，交通、商場、餐飲及民生設施相對完善。若北都發展帶動周邊人口及就業增長，元朗有機會成為連接傳統市鎮與新發展區的重要生活圈。

可瀏覽：元朗樓盤資訊。

3. 元朗南

元朗南一帶鄰近多個住宅及村屋發展，亦受惠於元朗成熟生活圈。對於希望兼顧空間、生活配套及長遠發展潛力的買家，可作為研究方向之一。

可參考：元朗南新發展樓盤。

4. 錦上路

錦上路位處元朗與北都發展範圍之間，近年已因鐵路及住宅發展而受到市場關注。若未來北部都會區產業及人口進一步擴展，錦上路一帶仍有機會受惠。

5. 古洞北、粉嶺北及新田一帶

這些地區與北部都會區核心發展密切相關，包括新發展區、創科用地、口岸商貿及交通基建等。對於長線投資者而言，需密切留意政府公布的規劃時間表及實際工程進度。

買家及業主應如何部署？

面對北都發展加速，買家及業主可以從以下幾個角度思考：

買家角度

如果是自住買家，應優先考慮實際生活需要，包括交通時間、校網、購物配套、醫療設施、屋苑管理及未來家庭規劃。北都發展雖然具長遠潛力，但不同項目落成時間不一，入市前仍需計算現階段居住便利度。

投資者角度

如果是投資者，則可留意未來租務需求變化，特別是大學城、醫學院、醫院及創科產業所帶來的人口流動。不過，投資前仍要評估租金回報、樓價水平、供應量及按揭成本。

業主角度

對新界北及元朗一帶業主而言，北都發展有助提升區域曝光度。若物業鄰近未來交通、教育或醫療配套，可在放售或放租時突出地段潛力，但仍應以實際成交、市場供求及單位質素作定價依據。

如想持續了解北都及新界北最新發展，可瀏覽 ：北區資訊。

總結：北都發展正在一步步兌現，新界北價值值得長線關注

今次北都專屬法例公眾諮詢結束，並目標年中提交主體法例草案，反映政府正嘗試以更高效率推動北部都會區發展。同時，牛潭尾分區大綱圖獲核准，並將發展大學城、第三所醫學院及綜合醫教研醫院，亦為新界北注入更明確的教育及醫療配套想像。

對樓市而言，北部都會區不再只是遠期概念，而是逐步進入法例、規劃及工程推展階段。未來隨着交通、產業、教育、醫療及住宅配套逐步成形，新界北樓市潛力有望進一步被市場重新評估。

不過，置業始終需要回到實際需要及財務能力。無論是自住、換樓還是投資，買家都應綜合考慮地段、配套、交通、樓齡、供應量及發展時間表，作出更全面的判斷。

想掌握更多北部都會區及新界北樓盤資訊，可瀏覽：28NTS 香港北部都會區。

買家看新發展區，最常見的疑問不是「這個地方有沒有潛力」，而是「如果我真的住在這裡，生活是否方便？」

對古洞北而言，這個問題尤其重要。

古洞北一直是北部都會區的重要發展區，但「北都」、「新發展區」、「未來交通」這些字眼，對一般買家來說始終比較抽象。真正影響居住體驗的，往往是很實際的問題。

有沒有交通？
有沒有診所？
有沒有學校？
有沒有圖書館？
有沒有運動設施？
有沒有公共服務？

今次古洞北政府大樓及聯用大樓計劃，正正為這些問題提供了更清晰的答案。

古洞北配套正在逐步成形

過去不少人對古洞北的印象，是仍然處於發展階段，生活配套未成熟，因此可能會選擇等待更多設施落成後才留意。

這個想法很正常。新發展區的確需要時間累積人氣及配套，不可能一開始就像上水、粉嶺一樣成熟。

但值得留意的是，成熟不是突然出現，而是一項一項配套逐步累積出來的。

今次政府大樓、聯用大樓、診所、圖書館、幼稚園、康體設施及未來古洞站，正正顯示古洞北不是單靠住宅發展，而是開始把辦公、交通、醫療、教育、康體及公共服務逐步結合，形成新的生活圈。

如想了解今次項目對樓市的影響，可延伸閱讀：
古洞北政府大樓落實｜4,900名公務員進駐，北都樓市是否真正起動？

一、未來古洞站：生活圈能否成熟的關鍵

古洞北項目鄰近興建中的港鐵古洞站及公共運輸交匯處。對新發展區而言，鐵路站往往是生活圈能否成熟的核心。

鐵路不只是讓居民出入更方便，也會影響上班、上學、購物、租務及人流。未來古洞站落成後，古洞北與上水、粉嶺、市區及北部都會區其他發展節點之間的連接，有望進一步改善。

對買家而言，未來需要留意的不是單純「有沒有站」，而是物業與站點的距離、步行時間、接駁交通及實際通勤體驗。這些因素都會影響古洞北不同位置的吸引力。

二、政府辦公大樓：為區內帶來穩定人流

古洞北政府辦公大樓樓高 35 層，總樓面面積約 8.6 萬平方米，預計落成初期約有 4,900 名政府人員駐守。

對古洞北而言，這批人流十分重要。因為一個新發展區如果只有住宅，而缺乏工作人口及公共服務，生活圈較難快速成形。相反，當區內有穩定辦公人口，餐飲、交通、零售及生活服務就更有條件逐步發展。

政府部門進駐亦有助提升區域信心。這代表古洞北不只是規劃中的新區，而是逐步加入實際運作功能。

三、圖書館、郵政局及幼稚園：補足日常生活細節

根據現時資料，政府辦公大樓地下將設圖書館、郵政局及幼稚園等社區設施。

這些配套未必像大型商場般吸引眼球，但對居民而言非常實用。

圖書館可為學生、家庭及長者提供學習和休閒空間。郵政局方便日常寄件及公共服務。幼稚園則有助完善家庭客需要的教育配套。

一個社區是否適合長期居住，往往取決於這些細緻而實用的生活功能。古洞北若能在發展初期同步加入這些設施，將有助提升整體宜居度。

四、家庭醫學診所：提升居民安心感

聯用大樓內計劃由醫管局設立家庭醫學診所，為區內居民提供基層醫療服務。

對有小朋友、長者或長期病患成員的家庭而言，醫療配套是選擇居住地區時的重要因素。新發展區如果缺乏診所及醫療服務，居民日常生活會較不方便。

家庭醫學診所的設立，有助補足古洞北醫療配套，亦能提升居民對區內生活支援的信心。

五、劍擊主場館及康體設施：提升社區活動功能

古洞北聯用大樓將設 1,000 座位劍擊主場館，可舉辦國際賽事，並設 2 個副場館、健身室、乒乓球室等康體設施。

這些康體配套對社區有兩重意義。

對居民而言，運動及休閒空間增加，有助提升生活質素。對地區而言，大型體育設施可提升古洞北的知名度，亦有機會帶來賽事、活動及人流。

這令古洞北不只是住宅或辦公社區，也開始具備社區活動、體育及公共空間功能。

六、教育配套逐步推進，家庭客值得留意

除了幼稚園外，項目附近亦毗鄰小學及中學預留用地，反映古洞北未來會逐步加入更完整的教育配套。

教育配套對家庭客非常重要。買家選擇居住地區時，不只會看樓價，也會考慮小朋友上學是否方便、區內是否有足夠教育資源，以及未來學校網絡是否完善。

如果古洞北未來能逐步形成由幼稚園、小學至中學的教育支援，對家庭客吸引力將會進一步提升。

古洞北與上水、粉嶺可形成互補生活圈

短期而言，古洞北仍然需要依靠上水、粉嶺等成熟地區支援部分生活需要。上水及粉嶺已有港鐵站、商場、街市、學校及成熟民生配套。

但長遠來看，古洞北若能逐步落成政府大樓、古洞站、診所、體育館及教育設施，就有機會與上水、粉嶺形成互補。

上水及粉嶺提供現有成熟生活圈；古洞北則提供未來新增辦公、公共服務及北都發展功能。對買家而言，可以將這幾個地區一併比較，而不是單獨判斷。

可瀏覽 28NTS 相關資訊：北區資訊

總結：古洞北生活圈不是一日建成，但方向已經清晰

古洞北未來是否值得留意，關鍵不在於今日是否已經完全成熟，而在於它是否已有清晰的配套發展方向。

今次政府辦公大樓及聯用大樓，將辦公人口、公共服務、醫療、康體、教育及交通逐步結合，令古洞北由單一發展概念，逐步變成可見、可用、可生活的社區。

古洞北的配套不是突然成熟，而是正在一步步形成生活圈。

如想從置業角度判斷古洞北是否值得買，可延伸閱讀：
古洞北置業部署｜政府人員進駐、古洞站及北都發展，買家應留意什麼？

很多人看到古洞北政府大樓及聯用大樓計劃後，第一個反應可能是：「古洞北樓市會不會升？」

這個問題很直接，但未必最有用。

因為樓市不會單靠一則新聞上升。真正影響一個地區價值的，是一連串因素是否逐步形成，包括交通、人流、工作機會、公共設施、租務需求、生活配套及市場信心。

所以，買家更應該問的是：

古洞北有哪些條件，正在令它由發展區變成可居住、可工作、可投資的地區？

不應只憑「北都概念」入市

過去不少人看新界北或古洞北，會用一句說話概括：「有北都概念，長遠一定有潛力。」

這句說話有吸引力，但不夠完整。

有概念，不等於即時有價值。
有規劃，不等於所有物業都受惠。
有發展，不等於任何時間買入都合適。

買家如果只看概念，很容易忽略三個現實問題。

第一，配套需要時間落成。
第二，不同位置受惠程度不同。
第三，供應量、租金回報及按揭成本仍然要計算。

因此，古洞北置業不能只看北都概念，而要看發展能否逐步兌現成交通、人流、配套及租務需求。

古洞站是最重要的置業變數

對古洞北置業而言，未來古洞站是最核心因素之一。

鐵路站能否落成、物業距離站點多遠、步行是否方便、接駁交通是否成熟，都會影響實際居住及租務吸引力。

買家要留意，不是所有古洞北物業都會同樣受惠。距離古洞站較近、交通接駁較清晰的物業，通常會較容易吸引自住買家及租客。

入市前應問自己幾個問題：

單位距離未來古洞站有多遠？
步行時間是否合理？
是否需要依賴接駁巴士或小巴？
交通落成時間是否配合自己的持貨期？

如果交通條件未清晰，買家就需要更保守地評估入市價及持貨期。

4,900名政府人員進駐，或有助帶動租務需求

政府辦公大樓預計約有 4,900 名政府人員進駐。對古洞北來說，這是一個穩定人流來源。

但買家需要理性理解：4,900 名辦公人口不等於 4,900 個租客。

真正要觀察的是，這批人流會否帶動周邊餐飲、交通、零售、生活服務，以及部分租住需求。

如果未來古洞北、上水、粉嶺及周邊地區能提供合適住宅選擇，加上交通便利度提升，部分上班人士有機會選擇在附近租住，減少通勤時間。

對投資者而言，這是值得留意的長線因素，但仍需要配合租金水平、住宅供應及實際交通便利度一併分析。

配套成熟度，決定自住吸引力

古洞北政府大樓及聯用大樓帶來多項配套，包括圖書館、郵政局、幼稚園、家庭醫學診所、劍擊主場館、健身室及乒乓球室。

這些設施對自住買家非常重要。

自住不是只看未來升值，而是每天是否方便生活。特別是家庭客，會關心學校、診所、交通及公共設施是否逐步完善。

如果古洞北未來能夠同時具備交通、醫療、教育、康體及社區服務，它對家庭客及長線自住買家的吸引力將會提升。

如想詳細了解古洞北生活設施，可延伸閱讀：
古洞北新生活圈懶人包｜政府大樓、圖書館、診所、體育館及未來古洞站一文看清

投資者要留意供應量與租金回報

如果以投資角度看古洞北，租務需求是重要考慮，但供應量同樣不能忽視。

未來古洞北及新界北一帶仍會有住宅、公共設施及其他發展項目陸續推出。如果住宅供應增加太快，而租客需求未同步成長，短期租金表現未必一定強勢。

投資者應持續留意：

古洞站落成進度
政府大樓及聯用大樓工程時間表
周邊住宅供應量
北部都會區產業發展進度
上水及粉嶺二手成交走勢
實際租金及回報率

概念可以提高市場關注，但真正影響投資回報的，仍然是租金、樓價、供應及持貨成本。

古洞北、上水、粉嶺應如何比較？

如果你重視即時生活便利，上水及粉嶺會較容易評估，因為現有配套較成熟，包括港鐵站、商場、街市、學校及社區設施。

如果你願意等待發展成熟，並看重北部都會區、古洞站及政府大樓帶來的長線改變，古洞北則值得研究。

簡單來說：

上水、粉嶺是成熟生活圈；古洞北是正在成形的新節點。

兩者不是互相取代，而是可以互相補足。買家可按自己的入住時間、交通需求、預算及投資期作比較。

如果想了解區內最新住宅選擇，可瀏覽古洞北、上水、粉嶺樓盤。

業主放盤可如何突出古洞北優勢？

如果業主持有古洞北、上水、粉嶺或新界北一帶物業，未來放盤時可適度突出北部都會區發展優勢，但不宜過分誇大。

可重點提及：

鄰近北部都會區發展範圍
古洞北政府辦公大樓及聯用大樓規劃
未來古洞站交通潛力
周邊生活及社區配套逐步完善
上水及粉嶺成熟生活圈支援
長線自住及租務需求潛力

不過，定價仍應以市場成交、單位質素、樓齡、景觀、交通距離及屋苑管理作依據。北都概念可作加分項，但不應完全取代基本估值分析。

如果你正考慮放售或放租新界北物業，歡迎到 28NTS 提交資料：業主放盤。

買家入市前的 6 條檢查題

在考慮古洞北置業前，買家可以先問自己以下 6 條問題：

1. 我是自住，還是投資？
2. 我能否接受配套逐步成熟，而不是即時成熟？
3. 物業與未來古洞站距離是否合理？
4. 附近是否有上水、粉嶺等成熟生活圈支援？
5. 租金回報是否支持入市價？
6. 我的持貨時間是否足夠等待北都發展兌現？

如果這 6 條問題大部分都有清晰答案，才算是較理性的置業部署。

總結：古洞北有潛力，但要買得有邏輯

古洞北政府大樓及聯用大樓計劃，確實為區內帶來新的發展訊號。約 4,900 名政府人員進駐、未來古洞站、診所、體育館、圖書館及教育配套，都有助古洞北由發展概念逐步走向實際生活圈。

但置業不應只靠一句「北都有潛力」。真正值得留意的是，這些潛力能否逐步兌現成交通便利、人流增加、租務需求及生活配套成熟。

古洞北不是不能買，而是要買得有邏輯；不是只買概念，而是買概念落地後的生活與租務價值。

想了解今次政府大樓項目詳情，可延伸閱讀：
古洞北政府大樓落實｜4,900名公務員進駐，北都樓市是否真正起動？

提到北部都會區，不少人第一時間會覺得這是長遠規劃，距離真正落地仍然很遠。這種想法可以理解，因為大型發展區由規劃到成熟，往往需要多年時間，買家最擔心的不是沒有概念，而是概念太遠，短期看不到實際改變。

不過，今次古洞北政府大樓及聯用大樓計劃，正正值得重新理解古洞北的發展位置。

發展局向立法會提交文件，擬於古洞北第 29 區興建一座政府辦公大樓及一座聯用大樓。當中政府辦公大樓樓高 35 層，總樓面面積約 8.6 萬平方米，預計落成初期約有 4,900 名政府人員駐守，建築署、地政總署、環保署等多個部門將率先進駐。

換句話說，古洞北不再只是紙上規劃，而是開始出現具體的辦公人口、公共服務、社區配套及交通需求。這對北都發展及新界北樓市而言，是一個值得留意的落地訊號。

如想持續了解北部都會區最新發展，可瀏覽 ：北區資訊。

過去市場看古洞北，往往只看到「未成熟」

過去不少買家看古洞北，會有一個很直接的判斷：區內仍在發展階段，生活配套未成熟，交通仍有待完善，因此短期未必值得太早留意。

這個看法並非完全錯。古洞北確實仍然需要時間發展，住宅、交通、商業及生活配套亦不可能一夜之間成熟。

但如果只停留在「未成熟」這個判斷，就容易忽略另一個更重要的變化：一個新區變成熟，並不是等到所有配套一次過完成，而是由幾個關鍵節點逐步形成。

這些節點包括穩定人流、公共設施、交通連接、政府或大型機構進駐，以及市場對未來發展的信心。今次古洞北政府大樓，正正具備這幾個元素。

政府部門進駐，代表古洞北開始具備「實際運作功能」

今次計劃其中一個重點，是進駐部門並非一般商業機構，而是與城市建設、土地管理、環境規劃等相關的政府部門。

建築署、地政總署、環保署等部門進駐古洞北，反映政府不只是規劃北都，而是把實際行政、工程、地政及公共服務功能帶入區內。這會令古洞北由單純住宅或土地發展區，逐步變成北部都會區的前線辦公及公共服務節點。

對樓市而言，這種變化比單純增加住宅供應更值得留意。因為一個地區要真正建立價值，除了有樓，還需要有人流、有工作、有公共服務、有交通，亦要有持續使用這個地方的人。

4,900名政府人員進駐，會為區內帶來什麼變化？

預計約 4,900 名政府人員進駐，對一個新發展區而言，是非常重要的穩定人流來源。

穩定辦公人口會帶來日常餐飲、交通、零售、服務及部分租務需求。即使不是所有員工都會選擇在附近居住，但每日固定進出的人流，已足以提升區內活動量。

對古洞北而言，這種人流有幾個潛在影響。

第一，區內餐飲及生活服務需求有機會增加。
第二，公共交通及接駁需求會更明確。
第三，周邊住宅租務需求或會逐步被帶動。
第四，市場對古洞北的發展信心會逐步提升。

樓市不一定會因單一項目即時大幅變化，但當人流、配套及交通逐步累積，區域成熟度便會提高，這正是買家及投資者需要留意的地方。

聯用大樓補足社區功能，古洞北不只是辦公區

今次項目除了政府辦公大樓，亦包括一座 8 層高聯用大樓。聯用大樓將設劍擊主場館，座位約 1,000 個，可用作舉辦國際賽事，並設有 2 個副場館、健身室、乒乓球室等康體設施。

另外，醫管局亦計劃於大樓內設立家庭醫學診所，補足區內基層醫療配套。政府辦公大樓地下亦會設圖書館、郵政局、幼稚園等社區設施。

這代表古洞北的發展不是單一辦公用途，而是同時加入公共服務、醫療、康體、教育及日常生活配套。

對自住買家而言，這些設施非常實際。買樓不只是看未來升值，更要看日常是否方便生活。圖書館、診所、幼稚園、體育設施及郵政服務，都是一個社區能否長期吸引居民的重要基礎。

想進一步了解古洞北未來生活配套，可延伸閱讀：
古洞北新生活圈懶人包｜政府大樓、圖書館、診所、體育館及未來古洞站一文看清

鄰近未來古洞站，交通是古洞北發展關鍵

交通配套一直是影響新發展區樓市價值的核心因素。今次古洞北政府大樓項目鄰近興建中的港鐵古洞站，亦靠近公共運輸交匯處，對未來居民、上班族及訪客而言，是一個重要優勢。

古洞站落成後，有望改善古洞北與上水、粉嶺、市區及北部都會區其他發展節點之間的連接。對租客及買家而言，鐵路站距離、步行時間及接駁交通，將會直接影響地區吸引力。

當政府人員進駐、公共設施落成、交通配套逐步完善，古洞北的角色將不再只是「將來會發展」的地區，而是逐步走向「正在形成生活與辦公功能」的新節點。

上水、粉嶺北及新界北一帶有望受惠

古洞北的發展不會只影響單一地點。由於古洞北鄰近上水、粉嶺北、新田及其他北部都會區發展節點，政府部門進駐及公共設施增加，有機會提升整個新界北生活圈的連接性。

上水及粉嶺本身已有較成熟的港鐵、商場、街市、學校及社區配套。若未來古洞北進一步完善辦公及公共服務功能，周邊成熟地區亦有機會成為部分上班族、家庭客及租客的選擇。

對買家而言，可以將古洞北、上水、粉嶺及粉嶺北一帶放在同一個生活圈內比較，而不是只看單一地區。

可瀏覽相關資訊：北區資訊

買家、業主及投資者應如何理解今次發展？

如果你是自住買家，應該留意古洞北是否逐步變成一個可生活、可通勤、可使用公共服務的社區。政府大樓、診所、圖書館、體育館及古洞站，都是判斷區內宜居度的重要因素。

如果你是投資者，則要觀察辦公人口進駐後，是否能帶動租務需求、日常消費及周邊人流。尤其要留意古洞站落成進度、住宅供應量及租金回報。

如果你是業主，則可以關注自己的物業是否受惠於古洞北發展、人流增加及北都配套逐步成熟。放盤時可適度突出地區發展潛力，但定價仍應以實際成交及單位質素為基礎。

總結：古洞北的價值，在於概念開始變成日常

古洞北政府辦公大樓及聯用大樓計劃，意義不只是多一座政府建築，而是北部都會區逐步出現更具體的落地節點。

約 4,900 名政府人員進駐、圖書館、郵政局、幼稚園、家庭醫學診所、體育館及未來古洞站，這些元素加起來，正在為古洞北建立新的生活與辦公基礎。

古洞北值得留意，不是因為它只有北都概念，而是因為概念正開始變成日常使用的配套、人流及公共服務。

想從置業角度進一步分析古洞北，可延伸閱讀：
古洞北置業部署｜政府人員進駐、古洞站及北都發展，買家應留意什麼？

香港特區政府在新一份《施政報告》中宣布，將以立法方式加快北部都會區的發展，預計相關「專屬法例」可於明年內完成立法工作。法例通過後，將授權政府簡化發展程序、加快批地及放寬審批限制，為園區公司及產業落戶提供更高效率的行政框架。

財政司司長陳茂波表示，北都發展涉及龐大土地及基建規模，需同步推進「簡化法定程序」與「多元招商模式」。立法完成後，園區公司將可按市場機制靈活運作，並設有專項撥款渠道，減少個案式申請時間，提高整體項目執行力。

明年內完成立法　第四季率先推洪水橋項目

陳茂波透露，政府爭取於明年初展開公眾諮詢，明年中提交條例草案，並於年內完成立法。他指出，專屬法例將授權政府以更具彈性的方法推動北都建設，包括批地模式、建築圖則審批、土地補價、跨境基建協調等，務求「制度先行、工程提速」。

發展局局長甯漢豪補充，政府預計將於今年第四季推出洪水橋片區發展項目，並採用「雙信封招標制」作為先導。此制除考慮價格因素外，亦會評估企業在產業發展、技術及可持續營運上的貢獻，藉以提升北都招商質素。

甯漢豪指出，政府計劃以分階段開發模式推動新區建設，容許先行低密度商業項目（如展銷場、創科展示館等）率先落地，待人流及產業聚集後，再啟動長期發展方案。

「按實補價」將涵蓋全港工商業用地

除了立法加速外，政府亦推出「按實補價」政策，容許業主根據實際開發規模及用途分階段繳付補地價。措施將適用於全港工商業用地，有助中小型企業以靈活資金規劃方式參與重建與創新發展。

甯漢豪解釋，過去一刀切補價方式往往令項目延誤或資金壓力過重，而「按實補價」能讓發展商按實際進度繳付費用，減輕負擔，推動更多工業地活化與轉型。

提速、簡化、招商　三線並行推進北都

施政報告同時提出三大推動方向：

1. 立法授權：以專屬法例簡化審批與撥款程序；
2. 空間開發：採分階段、片區式推進；
3. 招商引資：提供度身訂造稅務與地價優惠，吸引創科與製造業進駐。

陳茂波強調，北都發展不單是土地項目，更是產業結構升級與跨境經濟融合的戰略布局。政府將透過政策靈活性吸引大型企業早期落戶，並加強與深圳前海、河套區的合作，打造粵港科技走廊的重要節點。

結語：立法後北都將全面提速

隨着專屬法例進入立法程序，北部都會區的發展將進入「制度成型、招商落地」的加速期。
未來一年，從洪水橋片區到新田科技城，政府計劃同步推動土地整備、企業進駐及基建施工。

立法完成後，北都的開發流程將更簡化、招商更靈活，香港北部有望成為集創科、金融、居住與基建於一體的全新城市引擎，為本港房地產與經濟帶來長遠增長動能。

常見問題（FAQ）

Q1：什麼是「北部都會區專屬法例」？

A：專屬法例是港府為加快北部都會區發展而訂立的特定立法框架，授權政府可簡化審批程序、加快批地、放寬土地用途及建立專項撥款渠道，讓園區公司能以市場化方式運作，提升發展效率。

Q2：專屬法例何時會完成立法？

A：根據財政司司長陳茂波表示，政府將於2026年初前完成公眾諮詢，並於明年中提交條例草案至立法會審議，目標在明年內完成立法，正式啟動北都園區公司與招商機制。

Q3：「按實補價」政策是什麼？

A：「按實補價」容許業主根據實際建築進度及樓面面積分階段繳付補地價，適用於全港工商業用地。政策目的是減輕發展商資金壓力，鼓勵更多工業地及創科用地活化重建。

Q4：洪水橋片區為何率先發展？

A：洪水橋具備地理及交通優勢，鄰近元朗與深圳前海，是北部都會區的關鍵節點。政府將於第四季啟動雙信封招標制，引入創科及商業項目，以產業質素及長遠貢獻作為評分核心。

Q5：立法後對地產與產業投資有何影響？

A：專屬法例通過後，土地發展及審批流程將更簡化、招商更靈活，預期可吸引更多企業提前落戶。

想進一步了解北部都會區？可以參考以下專題：

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香港特區政府正全速推進北部都會區的發展進程。《2025施政報告》提出，將訂立專屬法例授權特區政府簡化法定程序，加快成立法定園區公司，以推動招商引資及產業落戶。相關法例預計將於明年初展開公眾諮詢，並於明年中提交立法會審議，爭取在明年內完成立法。

專法授權簡化程序　強化北都發展效率

行政長官李家超指出，設立專屬法例的目的，是讓北都發展擁有更高的執行效率和靈活度。政府可藉此簡化規劃及審批程序，包括加快建築圖則批核、放寬規劃限制、優化土地賠償安排等，務求令項目更快落地。

財政司司長陳茂波補充，立法後園區公司將擁有專項撥款渠道，以市場化模式運作，並由政府負責首筆注資。他表示，首筆撥款仍需立法會審批，但日後公司可靈活運用資金推動招商。

園區公司將設有董事局，成員包括政府、業界及公眾代表，並需定期發表年報，向社會交代財政狀況，以確保透明度。

政府主導設園區公司　引進高增值企業

根據報導，北部都會區園區公司將以市場化＋公營監督的雙軌制運作模式，由政府全資成立。公司將負責園區招商、基建管理及營運監督，吸引人工智能、生命科技、醫療健康、先進製造業及金融科技等高增值產業落戶。

發展局局長甯漢豪指出，設立園區公司有助靈活管理投資及招商項目，並確保與北都整體規劃協調一致。她透露，首批園區公司將於洪水橋及新田地區試行，預計可於2026年前正式投入運作。

「分階段開發」模式　靈活啟動產業

甯漢豪表示，新法例將配合「分階段開發」模式，容許企業先建設臨時或低密度設施（如展銷場、商業展館、創科展示空間），在早期階段先行帶動人流與收益，再逐步落實長期發展。

她指出，北都發展周期長達20年，「以試點形式逐步推進」能加快產業啟動，避免地皮閒置，同時讓不同產業類別靈活參與。

招商政策靈活　企業落戶更具彈性

陳茂波強調，政府將制訂「優惠政策包」，針對目標企業提供稅務、地價及融資方面的靈活支持。政策將根據企業規模、技術含量及經濟貢獻度「度身訂造」，確保吸引具國際競爭力的公司進駐。

他舉例指出，若企業可帶動上中下游產業鏈發展，或提升香港的創科地位，政府可考慮以直接批地、稅務減免、參股投資等形式提供支持。

強化治理架構　兼顧監管與透明

園區公司設立後，政府將要求公司每年向立法會提交報告，並於年度報告中披露財政表現及發展進度。董事局中將納入公眾代表，確保監察機制全面。同時，政府亦會設立「專案監督辦公室」，專責監督審批與執行效率。

甯漢豪表示，新制度的目標是在保留監管與透明度的前提下，讓政府與企業能「更快對接、更快落地」，提升北都項目實際執行力。

結語：專法立法為北都開新章

北部都會區的專屬法例不僅是制度改革，更象徵着香港城市發展邁入新階段。透過立法授權、設立園區公司及靈活招商政策，北都將從規劃藍圖轉化為具體落地成果。

在未來數年內，隨着法例落實、企業進駐、土地釋放，北都有望成為香港創科與產業發展的關鍵引擎，推動整體城市北進與區域融合。

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2025年施政報告進一步揭示北部都會區發展進程，重點之一是成立多間由政府主導的「園區公司」，藉以推動產業招商、基建落地及公私營合作。政府將透過股權設計及服務合約確保產業方向與政策一致，並擁有否決權，以確保北都長遠規劃不偏離既定發展藍圖。

政府主導園區公司　確保招商方向一致

根據報導，園區公司將由政府全資成立，並於董事局中納入公職人員及業界代表，以兼顧決策效率與市場靈活度。
財政司司長陳茂波指出，政府會通過服務合約或股權安排，設定公司可經營及不可經營的業務範圍；必要時，政府亦可行使否決權，防止偏離產業定位。

園區公司首階段將針對洪水橋約23公頃產業用地試行，預料會在本年度內提交方案予「發展及營運模式設計組」審批，明年正式成立。這批用地將以創科、醫療科技及金融科技為重點產業導向，並引入公私營合作模式（PPP），讓企業以靈活方式參與項目。

北都五年內收回520公頃地　住宅增1.5萬伙

根據發展局數據，截至2025/26財政年度，政府已在北部都會區收回超過520公頃土地，並完成約120公頃土地平整工程，當中可提供約1.5萬個住宅單位。未來五年（2026至2031年度），住宅供應將進一步擴增至7萬伙，經濟樓面面積達100萬平方米。

而在十年規劃內（至2035/36年度），北都住宅總供應料達24萬伙，經濟樓面將突破1,000萬平方米，象徵北都正式成為香港的城市增長引擎。

洪水橋試點分階段發展　短期可批地

發展局局長甯漢豪表示，洪水橋將作為首個「分階段發展試點」，首批地皮以短期合約形式批出，最長為21年，以容許企業先行營運創科展示館或展銷中心，並逐步擴展為高密度商業區。這種做法能提升土地使用彈性，並避免項目長期閒置。

她強調，北都的發展將以「先行啟動、後期深化」的方式進行，從短期營運到長期城市設計同步落實，務求在最短時間內創造就業與經濟動能。

專家：公私營合作關鍵　產業定位要明確

多位專家認為，政府主導園區公司的做法，有助確保公共資源投入與招商方向一致，防止產業分散或重疊。
但同時指出，政府應明確界定各園區定位，避免「一刀切」模式影響市場競爭力。例如創科園可聚焦AI與生物科技，物流園則應強化跨境供應鏈與數碼倉儲。

結語

北部都會區的園區公司計劃，是港府推動產業導向型城市發展的重要一步。透過主導股權與否決權機制，政府可兼顧監管與彈性，確保資源精準投放。同時，洪水橋等試點項目將為未來擴展至新田科技城、粉嶺北及古洞區提供寶貴經驗。

北都發展步伐正全面提速，從政策設計、土地收回到招商落實，香港正邁向「一區多核」的嶄新格局。

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香港特區政府在《2025施政報告》中進一步闡述北部都會區發展路線圖，並確認擬由政府全資成立園區公司，以「先立法、後招商」的方式推進產業落地。新公司將以機場管理局模式運作，結合政府監管與商業效率，確保北都成為創科及高增值產業的核心平台。

政府全資注資　確保方向一致

據報道，政府正研究成立一至多間園區公司，專責北都產業園的開發、招商及營運。園區公司將由政府全資注資，並由財政司司長陳茂波領導的「發展及營運模式設計組」統籌。
陳茂波表示，政府將以法定架構法例形式賦予公司權限，並計劃明年內完成立法，期望可快速啟動。

他指出，園區公司運作將參照機場管理局模式：

• 政府持有全部股權，但授權公司具獨立決策權；
• 透過董事局監管財務及營運，並設透明年報制度；
• 可因應市場需求制訂招商政策與租賃條款。

此舉有助北都在保持公信力同時，提升靈活度與市場反應速度，特別適用於引進人工智能、生命科技及數據科學等新興產業。

加快立法　引企業早進駐

施政報告指出，北都發展需「先定框架、後加速招商」。發展局局長甯漢豪表示，政府將率先制定框架法例，加快建立公司結構及管理準則，確保運作透明及可問責。

甯漢豪補充，首階段公司將聚焦洪水橋及新田一帶，作為科技產業試點區。園區公司除負責土地管理及基建配套，亦會制訂招商策略，吸引科技龍頭企業於早期落戶。

學者分析認為，若能在明年上半年完成立法並設立公司，北都招商有望提前展開，預料吸引AI及智慧醫療相關企業落戶。

公私營合作模式　提升投資信心

除了全資注資外，政府亦會引入公私營合作（PPP）元素，讓企業可透過投資、租用及共同營運方式參與。園區公司將作為「政策與市場之間的橋樑」，負責土地分配、設施開發及招商協調。

專家指出，這種模式可平衡政府監督與企業靈活度，既保證公共利益，又能提升資金周轉效率。長遠而言，北都將形成多元產業集群，推動科技創新、生物醫療、先進製造等板塊同步發展。

結語：北都發展進入制度化階段

北部都會區園區公司將標誌着北都發展邁入「制度化＋產業化」的新階段。政府以全資架構確保方向一致，再以立法與商業化運作兼顧監管與靈活，為香港北部注入長期經濟動力。

隨着洪水橋、新田及古洞多個產業用地逐步落成，北都正逐步由城市規劃藍圖，轉化為具體的產業聚落與經濟引擎。

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北部都會區發展不僅是土地規劃項目，更是香港產業轉型的契機。財政司司長陳茂波宣布，政府將成立多間「產業園區公司」，以公私營合作（PPP）模式推動招商引資，首批將落戶洪水橋約23公頃用地。

陳茂波表示，園區公司將由政府主導產業方向，確保招商與經濟策略一致。首筆撥款需經立法會審批，並設有董事局監管，以保障財政透明度與問責制度。他形容，這些園區公司將是「政府牽頭、企業共建」的新模式。

政府同時推出「優惠政策包」，涵蓋直接批地、優惠地價、資助及稅務減免等措施，重點吸引高增值產業落戶，包括人工智能、數據科學、醫療健康與生命科技等領域。這些產業不僅能提升香港的科技含量，亦能創造大量專業職位，推動經濟多元化。

甯漢豪補充，發展局將於年底前提交園區公司成立建議，期望明年可正式成立首間北都產業園公司。未來更會於洪水橋鐵路站附近推行「分階段發展」模式，率先落實低密度設施如展銷場或創科展示館，為長遠建設鋪路。

北部都會區施政報告

常見問題（FAQ）

Q1：什麼是「北部都會區園區公司」？

A：「園區公司」是政府為推動北部都會區產業發展而成立的新型機構，採取公私營合作（PPP）模式，由政府主導產業方向，企業負責營運與投資，確保招商與經濟策略一致。

Q2：園區公司將負責哪些工作？

A：園區公司將負責招商引資、產業配套規劃、土地管理與園區營運。同時會為企業提供一站式支援，包括地價優惠、稅務安排及基建協調，促進 AI、生命科技、醫療健康等高增值行業落戶。

Q3：首批園區公司會在哪裡成立？

A：首批園區公司預計落戶於洪水橋約23公頃產業用地，並於年底前提交成立建議。該地區將作為北都創科產業試點，預期成為人工智能與醫療科技園，帶動周邊地產與經濟發展。

Q4：「優惠政策包」包括哪些內容？

A：「優惠政策包」由財政司統籌，內容涵蓋直接批地、優惠地價、資助、稅務減免與投資配套等措施。政策將「度身訂造」以配合企業規模與產業特性，吸引具國際競爭力的高增值企業進駐。

Q5：成立園區公司對香港地產與經濟有何影響？

A：園區公司代表北都發展由「規劃階段」邁入「產業實行階段」，對地產與創科市場均具正面影響。未來洪水橋、新田及古洞區可望形成創科與商業物業雙核心，帶動工商地價及專業職位需求上升，成為北都經濟增長的新引擎。

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在北部都會區的整體發展藍圖中，地價政策的靈活性被視為推動落地的關鍵。施政報告中提出的「按實補價」先導計劃，正是回應市場關注、釋放土地潛能的重要一環。

這項新機制容許發展商根據實際興建的樓面面積與用途，分階段繳交補地價。簡而言之，企業可先發展部分地塊、再逐步擴展，而無需一次性支付整體地價。甯漢豪指出，這不僅有助減輕業權人的財務壓力，亦可促進土地重建與再利用。

李家超補充，過去「一刀切」要求建滿地積比率的做法，往往忽略了產業效益。「如果一條生產線能創造上千高端職位，即使樓面面積較低，也比單純追求建築密度更具價值。」他強調，新措施將平衡財政收益與長遠發展，讓土地用途更貼近社會經濟需要。

此外，「按實補價」政策將適用於全港非住宅發展用地，包括商業及工業項目。此舉有望活化私人土地市場，鼓勵更多創科企業及中小型業主參與再開發，帶動北部都會區成為創新產業聚集地。

常見問題（FAQ）

Q1：「按實補價」是什麼意思？

A：「按實補價」是政府在《施政報告》中提出的新地價政策，容許發展商根據實際興建樓面面積與用途分階段繳付補地價，而非一次性支付全部款項。此舉可讓發展商更靈活規劃資金運用，加快項目落地。

Q2：「按實補價」政策適用哪些土地？

A：政策適用於全港非住宅用地，包括商業、工業及創科用途地皮。這表示不僅限於北部都會區，任何涉及再開發或契約修訂的項目，只要符合條件，均可採用此補價模式。

Q3：「按實補價」如何幫助北部都會區發展？

A：該政策能讓業主或發展商在首階段先建設部分項目（如廠房、商業樓或研發中心），在產業運作成熟後再開展下一階段，避免土地閒置或資金壓力過高。此模式有助吸引創科企業及中小型發展商參與北都重建，推動「地產＋產業」共進。

Q4：「按實補價」與傳統補地價有何不同？

A：傳統補地價要求發展商一次性按整體地積比率繳付全部金額；而「按實補價」則按實際發展面積與階段付款，以「建多少、補多少」的方式。這樣能提升市場彈性、減少財務風險，同時鼓勵長線規劃。

Q5：對地產市場有什麼影響？

A：「按實補價」將提升市場活力，尤其對持有舊工業地或創科用地的業主有吸引力。政策能減低發展初期資金需求，促進更多重建項目成事，預期北都及新界多個地段將迎來新一輪投資熱潮。長遠而言，有助地產市場從「單一住宅導向」轉向「產業導向發展」。

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