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隨着北部都會區發展藍圖逐步落實，居民最關心的不僅是房屋供應與交通基建，還有與生活息息相關的——北都醫療配套。目前政府已公布在牛潭尾興建大型聯合教學醫院，同時規劃醫學院與基層醫療中心，為新界北近百萬人口提供長遠醫療保障。

牛潭尾聯合教學醫院：北部都會區首間大型醫院

政府已於牛潭尾預留超過 40 公頃土地，用作發展北部都會區首間綜合教學醫院及醫學教育設施。該醫院定位為全科教研醫院，將設有：

• 全天候急症室
• 住院病房（預計 3,000 床位）
• 各專科門診服務
• 配合臨床實習的醫學院設施與學生宿舍

首階段地皮預計 2026 年完成平整工程，醫院建設將於 2027 年啟動，並分階段在 2030 年前投入服務，成為新界北區（包括古洞北、粉嶺北、上水、天水圍）的核心醫療設施。

北都醫學院計劃同步推進

與教學醫院同步規劃的，還包括北都醫學院校園。根據政府文件，將邀請本地大學合作設立醫科分校或新校區，提供完整醫學教育與臨床實習空間，有助提升香港整體醫療人力供應。

醫學院落戶牛潭尾，不但可支援醫療體系長遠發展，更可吸引本地與非本地學生就讀，有望成為北部都會區發展的另一個人才樞紐。

基層醫療設施強化，服務社區更全面

除了大型醫院，北都醫療配套亦包含多個社區層級的基層醫療設施，例如：

• • 社區健康中心（提供家庭醫生服務）
  • 中醫門診服務大樓
  • 康復與長者護理中心
  • 智能藥物派發系統（未來可能引入試點）

這些設施將設於洪水橋、粉嶺北、新田等新市鎮人口集中的區域，預期可大幅減低居民對急症室的過度依賴，轉向預防為主的醫療模式。

南北呼應：東九龍線慈雲山段預留醫療空間

為配合北都醫療設施落地，政府亦在東九龍線延伸慈雲山段時預留地段，擬建設輔助醫療設施，例如康復中心或診所，日後可作南北醫療聯動應用，提升轉診效率與應變能力。

當北部與市區透過鐵路無縫接軌，病人、學生與醫護人員通勤將更快捷，有助打造跨區醫療合作新模式。

北部都會區醫療 FAQ：居民最常問的五個問題

Q1：北部都會區有幾間新醫院？

目前已公布的主力項目是牛潭尾聯合醫院，預計2030年前分階段投入服務；另在慈雲山亦有空間預留作未來醫療設施用途。

Q2：北都醫院會提供急症服務嗎？

會的。牛潭尾教學醫院將設有全天候急症室，紓緩屯門醫院與威爾斯醫院壓力，提升新界北急症應對能力。

Q3：除了大型醫院，還有基層醫療服務嗎？

有，政府將增設社區健康中心、中醫服務及長者復康設施，實現「小病社區處理、大病醫院轉介」的分流機制。

Q4：醫學院會招收非本地學生嗎？

根據北區政策方向，預期將開放予本地與非本地學生報讀，有助吸引大灣區醫療人才來港學習與就業。

Q5：北都醫療升級對樓市有什麼影響？

醫院周邊將吸引醫護人員與學生進駐，租務需求上升；同時對家庭型買家提升居住安全感，是長線置業者的利好因素，尤其利好牛潭尾、新田、河上鄉等區域村屋與新盤市場。

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隨着北部都會區逐步成型，除了基建與房屋規劃外，教育資源的提升亦成為政府策略重點之一。從中小學新校建設，到備受矚目的「北都大學教育城」與國際學校引入，北部都會區正積極構建一個適合學習與家庭成長的社區。

北區新校網配套落實，家庭置業信心提升

政府已公布，首批位於古洞北與粉嶺北的新小學預計將於 2027 年落成，每校設有 30 班課室。此舉配合區內 7 萬多個新住戶未來入伙，有望紓緩校網壓力。教育局強調，將會根據住宅發展節奏「適時辦校」，確保新界北居民可享就近入學機會，避免因「學童來源不足」導致殺校風險。

洪水橋／厦村新發展區同樣預留充足校地，長遠將建成 12 間中學及 12 間小學，服務超過 21 萬新增人口。這些規劃顯示，北都不僅適合投資，更適合家庭長居。

北都大學教育城：未來人才搖籃

備受關注的「北都大學城」目前已預留約 90 公頃土地，涵蓋洪水橋、新田、牛潭尾等地段。政府正邀請本地與海外大學提交合作意向，並預計 2026 年公布《發展綱要》。

據悉，已有超過 19 間大專院校表達合作興趣，未來大學城或涵蓋教學、研發、住宿及創科資源共享中心，成為香港推動「教育＋產業」融合的試點。這不僅帶動人口與學術人才進駐，也將帶旺周邊住宅與租務需求。

國際學校進駐，吸引專才家庭

為滿足跨境通勤、外籍及內地高端人才的子女教育需求，北部都會區亦已預留地皮作為國際學校用地。教育局表示，支持具質素的國際學校在區內設校，並已分配空置校舍給辦學團體，同時研究在新界北設立寄宿制國際中小學。

長遠而言，這將提升北都的國際教育多元性，為居港外籍家庭與專才子女提供更多選擇，也間接刺激住宅需求，尤其是新田、河上鄉、牛潭尾一帶的高質素村屋與低密度物業。

北區教育帶動社區成長與房產價值

教育配套完善不僅方便居民，更直接影響地區的居住吸引力與投資價值。以北部都會區為例，新校網可吸引年輕家庭提早進駐，減少通勤與教育焦慮；北部都會區大學城將引入大量學生與教研人才，帶旺區內短租需求；國際學校進駐則有助推動中高端住宅及特色租賃市場的發展。

根據房地產顧問高力報告指出，香港在 2028 年學生宿位將出現 12 萬個缺口，北部都會區若能提前佈局學生公寓、寄宿型住宅，將打開一個全新的「教育型投資」市場。

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在高密度城市發展中，如何為市民保留自然喘息空間？「北部都會區生態規劃」正逐步為這個問題提供答案。未來除了創科與住屋發展外，北部地區也將成為香港推動「濕地旅遊＋自然保育」的全新示範區。

當中以紅花嶺自然公園與新田濕地走廊最為矚目，預計將吸引遠足愛好者、生態導賞團及綠色企業進駐，讓北部都會區不只是城市副中心，更是一個充滿生機的綠色旅遊目的地。

紅花嶺自然公園：打造新界東北的生態地標

紅花嶺自然公園位於打鼓嶺與沙頭角之間，是全港近年首個全新劃設的自然公園。其特色包括：

• 原生山徑網絡與高山草地
• 觀景點遠眺深圳河與后海灣景觀
• 多樣化物種棲息地，包括雀鳥、昆蟲與地衣植物
• 鄰近傳統村落文化，具導賞教育潛力

政府計劃將紅花嶺打造成具科研、教育與休閒功能於一身的「新型自然公園」，帶動本地環保旅遊與社區經濟發展。

北部都會區濕地旅遊新藍圖：生態與產業共存

除了紅花嶺，自北至南延伸的新田濕地、生態緩衝區及米埔濕地，將串連成北部濕地旅遊走廊，結合：

• 濕地觀鳥平台
• 自行車與步道網絡
• 導賞中心與文創商店
• 親子生態教育體驗區

這類「低干擾、高參與」的旅遊模式，將有望帶動綠色就業與本地消費，讓生態保育不再只是「限制發展」，而是成為經濟增長的新動力。

綠色發展帶來哪些潛力？

1. 生活質素提升：居民可於30分鐘內由社區直達郊野，實現工作與自然兼得
2. 綠色地產增值：鄰近自然景區的住宅，具備更高吸引力與保值能力
3. 社區經濟多元化：村屋、餐廳、民宿、文創工坊可受惠於遊客帶動
4. 創科應用場景：適合發展環境監測科技、智慧旅遊系統與自然教育平台

北部都會區因此不僅是房屋供應與創科基地，更有潛力發展成為香港未來的「城市綠肺」。

紅花嶺自然公園 & 濕地旅遊沿線｜潛力屋苑與村屋地點推介

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北部都會區作為香港近年最具規模的發展藍圖之一，涉及廣泛的土地開發、交通基建與住宅供應，同時亦覆蓋大量具生態價值的濕地、農地與郊野地帶。如何在推動城市增長與保育自然資源之間取得平衡，成為整個規劃的關鍵議題。

根據最新資料，北部都會區的生態核心區，包括紅花嶺自然公園、米埔濕地、生態緩衝區及后海灣濕地保育區，政府已明確表示將透過「開發與保育並進」的方式推進區域規劃，強調絕不以破壞環境為代價換取發展。

紅花嶺自然公園擴展計劃

作為北部都會區的重點自然資產，紅花嶺自然公園將在原有郊野基礎上擴展範圍，涵蓋更多生態走廊與珍貴物種棲息地。該區毗鄰打鼓嶺與新田一帶，是新界東北重要的天然屏障，未來將結合郊遊路線、教育功能與科研用途，成為具公民參與價值的「城市近郊型生態公園」。

生態保育措施與開發節奏協調進行

政府已強調會將濕地保育、原生林地保留、生態補償與土地用途管制列為優先原則，例如：

• 在新田科技城與洪水橋新市鎮交界設立「生態緩衝帶」
• 控制沿河建設密度，保留自然排水網絡與生物通道
• 採用先進的環境影響評估制度（EIA）逐步審批項目

透過「一地一案」制度，令重大基建與土地開發在真正動工前，均需通過嚴格的生態保護審批。

住宅供應與環境共存的案例示範

根據規劃署預測，北都未來十年將提供約 57 萬人口居住空間，包括新田科技城、元朗南、牛潭尾、文錦渡等區域。
但這些片區中，濕地與農地佔比甚高，政府因此提出：

• • 在可開發區中設定「綠地比例指標」，每個項目須保留一定面積自然空間
  • 結合綠化屋頂、城市農場、水資源回收等 ESG 設計提升土地使用質素
  • 引導地產商透過設計創新回應保育需求，爭取政策與稅務鼓勵 

生態與經濟協同：打造新型綠色發展模式

北部都會區樓盤的開發目標不只是「建屋建路」，而是打造一個可以永續發展的「城市生態系統」。
這包括：

• 鼓勵生態旅遊（如紅花嶺遠足徑、濕地導賞）
• 推動濕地科研合作基地與環境教育中心
• 提升整體區域的「綠色城市印象」以吸引國際資金、企業及人才進駐

這種「發展與保育共贏」的思維，將成為北部都會區與過去新市鎮最大分野。

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北部都會區發展邁入新階段，政府計劃於2024年下半年展開「北都片區」的招標工作，並首次採用「雙信封制招標模式」，除價格外亦會考慮質素，藉此吸引具實力與願景的龍頭企業、科技公司、創科機構進駐，帶動整體發展質量提升。

什麼是「雙信封制」？

所謂「雙信封制」，是政府招標中加入非價因素的評分標準，將企業的發展理念、社會效益、空間設計、創科方案等納入評審考量，並與報價共同決定中標者。這標誌著北都招標不再「價高者得」為唯一標準，改以「價值＋潛力」為主導。

這個制度特別有利於：

• • 具有創新項目或 ESG 策略的本地及海外企業
  • 龍頭開發商與具社會影響力的非地產背景參與者
  • 計劃在北部都會區建立總部、研發或跨境業務據點的公司

北都片區發展四大區域，將陸續開標

根據政府文件，北部都會區已劃分為四大片區：

1. 新田科技城區：針對創科總部、大型研發中心
2. 洪水橋／厦村片區：以住宅、商貿及創新產業為核心
3. 元朗南片區：規劃高端住宅與生活配套
4. 文錦渡、沙頭角片區：配合口岸及跨境物流發展

今年下半年起，預計會先行推展新田科技城和洪水橋片區的地皮招標工作，逐步引入具潛力的大型企業與策略性機構進駐。

招標制度改革，企業參與將更靈活

立法會議員、規劃顧問均表示：「政府跳出地產思維，是重大突破。」傳統只考慮回報與樓面價的模式，難以支持具長遠願景與社會效益的項目。而雙信封制將鼓勵企業在：

• 公共空間活化設計
• 智慧城市應用
• 綠色建築與可持續管理
• 創科／產學研平台

等方面提出具體方案，爭取非價分加分，形成質優者得地、價高不一定勝出的新市場格局。

中小企與創科公司如何受惠於北區政策？

政府表示將適度放寬參與門檻，非傳統地產開發商亦可競投，同時積極爭取內地及海外創科公司來港落戶。如能與本地大學、科研機構合作，提出具潛力的應用場景或社區規劃方案，即有機會脫穎而出。

這將有利於香港打造真正的「創科走廊」與「跨境創新生態圈」。

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作為香港最早設立的過境鐵路口岸，羅湖口岸重建計劃已納入北部都會區交通基建藍圖，未來將配合周邊鐵路、公路網絡升級，重塑整個深港跨境出行體驗。

根據政府最新公布，羅湖口岸重建工程預計於未來幾年內展開，並配合一系列道路與鐵路連接設計，包括文錦渡口岸優化方案、北環線延伸、東鐵線升級，目的是加強新界東北部與深圳的無縫對接。

羅湖口岸重建：融合交通、城市與創科發展

羅湖不再只是「過關」的功能空間，而是未來新市鎮與跨境產業節點之一。重建方案預期將：

• 引入「一地兩檢」設施，提升過境效率

• 擴建旅客通關空間，容納更高人流（預估 2035 年達每日 35–40 萬人次）

• 結合東鐵線羅湖站、未來北環線交匯站，打造多模式轉乘樞紐

• 周邊配套住宅與創科產業用地同步發展

此舉將強化北區居民與深圳市中心（羅湖、福田）的高頻通勤與生活連接，特別是針對從事跨境工作、教育、商貿與創科產業的群體，減省通勤時間與成本。

跨境口岸網絡升級：羅湖＋文錦渡雙支點

除了羅湖口岸，文錦渡口岸改造工程亦正進行規劃，預期未來將成為專為貨運與物流設計的現代化陸路口岸，配合沙頭角公路、中鐵快線（中鐵物流），形成高效的「人貨分流」格局。

這代表整個北部都會區未來不僅是住宅拓展區，更將成為深港跨境物流、科技與人才交換的核心平台。

羅湖重建如何提升樓市吸引力？

• 通勤成本減半：重建後過關流程更快速，自住或工作於深圳的北區居民可減少時間與交通開支

• 口岸型社區崛起：羅湖站周邊將配套公共空間、商業項目與社區設施，提升生活便利性

• 跨境生活熱點：未來區內可吸納更多「雙地生活」家庭，包括子女在港讀書、父母在深工作等模式

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港深西部鐵路項目正式獲立法會工務小組通過撥款，預計於2025年內開展香港段勘查與設計工程，並採用「一地兩檢」模式，連接洪水橋至深圳前海。作為「北部都會區交通基建規劃」的重點之一，這條全新跨境鐵路有望於2034年啟用，並在2035年全面通車，成為深港兩地新一代陸路過境樞紐。

北部都會區跨境交通升級，連接港深雙核心

初步走線顯示，港深西部鐵路香港段全長約7.3公里，途經洪水橋、流浮山、深圳灣口岸；而深圳段長約10.8公里，將接駁至深圳的前海中心區。未來，從洪水橋搭車前往深圳前海僅需約20分鐘，大幅提升跨境通勤效率。

在北部都會區整體規劃中，港深西部鐵路與北環線、屯馬線、東鐵線形成互補網絡，串連新界西至新界東、前海至香港市區，讓北區居民可享一小時生活圈的交通便捷。

預計每日接載29至35萬人次

據政府估算，港深西鐵於2038年啟用後每日可接載約29萬至35萬人次，有效紓緩目前深圳灣口岸道路擠塞情況，並為深港雙向人口流動提供新選擇。

採用「一地兩檢」通關設計，不僅提升出入境效率，也為未來在港設站的智慧通關與綠色出行奠定基礎。

沿線區域發展潛力大，洪水橋成關鍵節點

洪水橋新市鎮為北部都會區重點規劃核心，未來將設有多個住宅群、商業中心及創科產業用地。隨著港深西部鐵路進一步落實，洪水橋將由傳統地段蛻變為跨境生活與創科發展樞紐。

而流浮山一帶亦屬低密度發展區，受惠於鐵路站點設置與交通改善，有望由純住宅區轉型為具有商業價值的生活社區，吸引長線投資者關注。

值得一提的是，深圳前海為國家級金融及科技總部經濟圈，與洪水橋僅一橋之隔，未來將帶動更多創科人才跨境通勤、雙城生活模式。

北部都會區有哪些跨境鐵路？

除了港深西部鐵路外，政府亦規劃北環線延伸段、廣深港高鐵西延段、羅湖口岸重建工程等，逐步完善「鐵路＋口岸＋產業」三位一體的發展格局。

港深西鐵作為其中唯一直接連接前海的全新通道，將成為支撐北部都會區與粵港澳大灣區互聯互通的關鍵工程。

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北環線項目正式拍板動工，將於2034年全面通車，連接東鐵線與屯馬線，成為北部都會區交通網絡的骨幹。這項長遠鐵路規劃不僅提升新界西北區域的交通可達性，更為區內房地產市場注入新動能。

北環線延伸與通車時間表

根據政府最新公佈，北環線全長約10.7公里，項目分兩期推進。

• 第一階段（2023–2027）： 涉及錦上路至古洞站段，已於2023年9月展開施工，預計2027年完工。
• 第二階段（預計2034年前完成）： 涵蓋由古洞至上水段，連接東鐵線。

通車後，居民僅需12分鐘即可穿越整個北都區，實現屯馬線與東鐵線之間的無縫轉乘，極大縮短通勤時間。

北區交通大升級，帶動樓市潛力升溫

北環線作為北部都會區四大鐵路之一，將貫通錦上路、牛潭尾、凹頭、古洞及上水等站點，顯著提升整個西北區的交通效率。

其中錦上路站將由現有屯馬線轉為雙鐵交匯點，勢必成為區內重要交通樞紐。而牛潭尾站與凹頭站則有望打破「鐵路孤島」的格局，直接改變周邊村屋及低密度住宅的價值評估。

北部都會區未來樓市新焦點

北環線通車將徹底改變北部都會區的房地產版圖。以古洞北與洪水橋為例，這些新市鎮與創科園區本就已具備龐大發展潛力，未來有鐵路支援，勢將吸引更多年輕置業者與跨境通勤族。

而在牛潭尾、凹頭等傳統低密度地段，交通改善將推高土地使用價值，為日後住宅重建、都市更新創造條件。配合新市鎮規劃與產業落地，投資前景備受看好。

北環線對住屋市場的三大啟示：

1. 地價與樓價補漲區出現：現時仍屬發展初段的站點，如牛潭尾、凹頭，未來將因交通便利而補漲，成為「潛力黑馬」。
2. 鐵路＋產業＝帶動人口進駐：古洞北創科區與洪水橋創科園區，將帶來大量就業人口，支撐住宅剛性需求。
3. 跨線轉乘＋通勤便利性提升：北環線打通東鐵與屯馬兩大幹線，節省通勤時間，提升生活便利性，對自住與收租均具吸引力。
   

未來10年，北環線不僅是基建項目，更是「北都願景」的重要催化劑。無論你是首次置業者、還是長線投資者，都值得密切關注沿線地區的發展動向與樓市變化。

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洪水橋新市鎮是北部都會區規劃的重點核心，被譽為「北都新核心」。政府將其定位為集住宅、商業、創科產業及社區設施於一體的多功能新市鎮。它的戰略位置不僅能舒緩市區人口與房屋壓力，還能與深圳前海形成互補，成為香港與大灣區融合的重要橋頭堡。

洪水橋創科發展與就業機遇

作為北部都會區的創科走廊之一，洪水橋將引入多元創科企業、初創公司及支援設施。配合深圳的高新科技產業與元朗一帶的土地優勢，洪水橋有望形成跨境產業鏈。這將為新市鎮帶來大量就業機會，吸引創科人才進駐，提升區域經濟活力。

洪水橋住宅供應與樓價優勢

洪水橋新市鎮計劃興建大批住宅單位，涵蓋公營房屋、首置單位及改善型私人住宅。對首次置業的年輕家庭而言，這裡比市區更具吸引力，入場門檻相對低；對有意改善居住環境的家庭，則可透過私人單位享受更大空間與完善配套。隨着供應逐步增加，洪水橋將成為新界西北最受關注的置業選擇之一。

洪水橋交通優勢與跨境發展

洪水橋具備「雙向交通優勢」：

• 往市區：透過屯馬線及元朗公路，快速連接新界及九龍。
• 跨境交通：未來北環線（預計 2030 年通車）及港深西部通道，將進一步縮短往返深圳前海的時間。

這種「市區＋跨境」兼具的便利，使洪水橋成為跨境通勤人士的理想居住地。

洪水橋社區配套與生活質素

政府在規劃中強調「宜居宜業」，洪水橋將配備學校、醫療設施、社區中心、公園及大型綠化帶。中央公園式綠地將提供休憩空間，提升居民的生活質素。加上鄰近天水圍、元朗等成熟社區，洪水橋居民可共享既有的購物、娛樂與教育資源，縮短新區發展初期的磨合期。

洪水橋投資前景分析

洪水橋的投資潛力逐漸受到市場關注：

• 首次置業者：有政府首置與公營房屋選項，較市區更易入場。
• 長線投資者：隨創科產業與跨境交通落實，區內住宅需求勢將增加。
• 跨境通勤族：未來與前海的緊密聯繫，使其成為「雙城生活」的首選。

雖然發展需時，短期樓市未必完全反映價值，但長遠而言，洪水橋將憑藉其戰略地位與政策支持，成為北部都會區的亮點板塊。

洪水橋將成為「創科＋住宅＋跨境」三合一的新市鎮，是北都發展的重要推進器，不僅肩負紓緩人口與房屋壓力的角色，更將推動北部都會區的全面發展，勢必成為未來香港房地產與投資市場的新焦點。

FAQ

Q1：洪水橋新市鎮何時落成？
A：分階段推進，首批住宅預計 2030 年前推出。

Q2：洪水橋適合誰置業？
A：適合首次置業者、跨境通勤族及長期投資者。

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古洞北新發展區近日又有大消息：政府申請將區內大樓樓高限制，由原本 130 米提升至 170 米，增幅高達 30%。這個舉動，不單止是數字上的調整，而是象徵着 北部都會區正全面邁向高密度發展。

對買樓、投資，甚至未來生活質素，這一步其實意味著什麼？

古洞北大樓為什麼要加高？

土地有限 → 向上發展
香港地少人多，樓高增加 = 單位供應即時提升。對長期想「上車」的朋友來說，這代表未來可能會有更多選擇。

配合基建，承載人口
古洞北將迎來 北環線鐵路，再加上跨境交通便利，政府需要確保社區能容納更多人口，樓高上調就順理成章。

對居民有什麼影響？

住屋選擇更多：額外增加約 20–30% 單位，主要以中小型單位為主，方便年輕家庭、首次置業人士。

社區密度上升：人多咗，對 學校、醫院、交通 等需求更迫切，如果配套跟唔上，生活壓力可能會加大。

北區投資角度：短期穩定，長期看升

短期：供應量增加，市場競爭或稍為加劇，樓價走勢可能會平穩。

長期：古洞北有 政策加持 + 交通優勢，再加上鄰近深圳，未來潛力大。好多投資者已經將古洞北視為「長線筍盤熱點」。

古洞北是北都高密度時代的象徵嗎?

樓高上調 30%，其實背後代表政府要 集中資源，打造新一代高密度新市鎮。古洞北會不單止係一個住宅區，而係結合辦公、醫療、康體、社福設施嘅完整社區，推動整個北部都會區的經濟與生活模式。

FAQ

Q1：上調古洞北樓高後可增加多少單位？
A：預計可增加 20–30% 單位，達數以千計。

Q2：古洞北樓上調樓高會影響生活質素嗎？
A：要睇政府能否同步加強社區配套，如果學校、醫療、交通一齊改善，居民生活質素反而可能更高。

Q3：調古洞北樓高對樓價有什麼影響？
A：短期樓價或平穩，但長遠古洞北仍然係政策支持的 升值潛力區。

總結

古洞北大樓上調樓高 30%，表面上只是建築規劃的改動，實際上卻是 北部都會區進入高密度發展時代的信號。對居民來講，代表更多住屋選擇，但同時要關注配套能否跟上；對投資者來講，古洞北依然是長線必睇的真盤熱點。

想「上車」的朋友，或者想長線投資的買家，古洞北值得密切關注！

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