沙嶺數據園區，是北部都會區首個高端數據中心及相關產業的數據園區，佔地約 11 萬平方米，近 九成用地用作高端數據中心，預計 2029 年投入營運。它位處羅湖與文錦渡口岸之間，被政府定位為連接內地與國際的數據樞紐，也是推動香港人工智能產業的核心引擎。以下拆解項目規模、口岸區位優勢，以及對北區就業與置業的啟示。
沙嶺數據園區是什麼？
沙嶺位於北部都會區、鄰近羅湖，處於羅湖口岸與文錦渡口岸之間，北面對深圳羅湖中心區，屬深港口岸經濟帶的核心地帶。政府將這片約 11 萬平方米的「熟地」，改劃並批出作先進數據中心及相關產業的數據園區用途，總樓面約 25 萬平方米，當中約 88% 用於高端數據中心。它是北部都會區「產業導向」發展的其中一個旗艦項目，與整體 北都創科發展 及 四大區域規劃 相扣連。
從骨灰安置所到數據園，沙嶺為何轉型？
沙嶺原本規劃作骨灰安置所。2023 年《施政報告》宣布重新審視有關規劃，先將約 2 公頃用地改作創科用途；其後經業界意見及工程可行性研究，發展規模逐步擴大至約 10 公頃，最終落實約 11 萬平方米。由於沙嶺屬少數能即時供應的「熟地」，加上鄰近口岸、基建配套相對成熟，因而成為北都發展的前哨與首選之一。更多北都發展脈絡，可參考 北部都會區發展總覽。
這個項目規模有多大？
政府於 2026 年 3 月 2 日以 5.81 億港元批出用地，批租期 50 年，由香港潤江智算科技有限公司（母公司為內地潤澤智算科技集團）中標。項目由開發至投入營運的首三年，投資規模達 238 億港元；園區須於 42 個月（約三年半）內開始營運，預計最快 2029 年投入運作。至 2032 年，算力規模目標達 18 萬 PFLOPS，相當於現時全港算力的 36 倍；預計首三年帶來約 46 億港元經濟產出及約 180 個技術性職位。
「雙信封制」招標說明了什麼？
沙嶺用地於 2025 年 10 月至 12 月以「雙信封制」公開招標，非價格與價格因素評分比重約為 七比三，並要求投標者具備營運高端數據設施的實績。以總樓面計，中標價折合每平方呎樓面地價約 216 元，遠低於過往將軍澳、火炭等數據中心地價。這反映政府今次並非以「價高者得」為目標，而是以產業效益最大化、揀選有能力在限期內落實投資的長線營運者為先。這種「產業導向、一地一策」的思維，與北都其他片區招標一脈相承。
沙嶺對北區的就業與置業有什麼啟示？
對自住買家：高端數據中心屬資本密集型產業，直接就業職位有限（首三年約 180 個技術性職位），因此對上水、粉嶺、打鼓嶺一帶住屋需求的即時拉動不宜高估；它更多是「長線區域概念」，實際生活配套仍需依靠周邊新發展區逐步帶動。可留意鄰近的 古洞北新生活圈 進度。
對投資者：數據園帶動深港口岸經濟帶及 AI 產業集群，屬長線題材；但由於直接住屋與租務拉動有限，租金與樓價仍須以官方規劃、實際落成節奏及宏觀市況審慎評估，不宜單憑「數據中心」概念憧憬短期升幅。
對現有業主：口岸經濟與創科定位屬長線利好，短期價格仍受宏觀市況主導。持有北區物業者，可把沙嶺營運時間表（2029 年）及口岸交通進度作中長線參考。有意了解區內供應，可瀏覽 新界東住宅 及 28NTS 樓盤資訊。
常見問題
沙嶺數據園區是什麼？
沙嶺數據園區是北部都會區首個高端數據中心及相關產業的數據園區，佔地約 11 萬平方米，近九成用作高端數據中心，定位為連接內地與國際的數據及算力樞紐。
沙嶺數據園區何時營運？
用地已於 2026 年 3 月批出，須於 42 個月內開始營運，預計最快 2029 年投入運作，2032 年算力目標達全港現時的 36 倍。
沙嶺數據園對北區置業有什麼影響？
屬長線區域利好，惟直接就業及住屋拉動有限；買家與投資者宜以官方規劃數字為準，審慎評估落成時間與供應，不宜過度憧憬短期升幅。
免責聲明：本文內容根據政府公開規劃及公開報道整理，僅供參考，不構成任何置業、投資或財務建議。發展規劃、數字及時間表可能隨政府公布而調整，讀者應以官方最新公布為準。
